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Gestion des loyers dans les marchés publics : une réglementation enfin équitable ?

De la sous-location à l’attribution frauduleuse des échoppes, la gestion des loyers au sein des marchés construits par l’Etat est devenue un casse-tête. À Ngozi et à Gitega, cette problématique semble trouver solution avec l’implication de toutes les parties prenantes. Gros plan.

Comme dans différentes localités surtout en Mairie de Bujumbura, la restructuration de la collecte des recettes issues des stands, shops ou tout autre espace de marchés publics a créé des remous depuis juillet 2023 dans les marchés de Gitega et de Ngozi. Et pour cause, la hausse exponentielle des frais de location, qui devraient être versée dans les caisses du trésor public à travers l’OBR, moyennant une part de 10% destinée aux communes. Mais aussi l’enregistrement des occupants des stands au grand dam des sous-locataires a suscité des grognes.

D’une part, certains commerçants s’étaient remontés contre des nouveaux tarifs de location des échoppes qu’ils jugent exorbitants par rapport à ceux qu’ils payaient avant : « Selon son emplacement, un stand qui coûtait entre 13.000 FBu et 23.000 FBu en commune Ngozi (dont un montant de 3.000 FBu dédié à la rémunération des agents de sécurité du marché), l’OBR la loue pour 100.000 FBu à 200.000 FBu par mois », indique Geneviève Ndayisenga, commerçante de vêtements au marché de Ngozi.

Samson Nkurunziza, commissaire du marché de Ngozi

Dubitatif, « la plupart des commerçants n’ont pas payé de loyers depuis juillet 2023 jusqu’à présent, bien qu’ils aient signé des contrats. Cela affecte les activités de la commune car celle-ci enregistre un manque à gagner non négligeable, d’autant plus que les recettes mensuelles étaient estimées à plus de 18 millions FBu/mois avant juillet 2023 », confie Samson Nkurunziza, commissaire du marché se trouvant au chef-lieu de la province Ngozi.

Le même chaos régnait à Gitega, la capitale politique du pays. Du bout des dents, certains commerçants ont cédé à la signature des nouveaux contrats émanant de l’OBR de peur que les stands leur soient retiré : « On a accepté de suivre la nouvelle réglementation bien qu’on fût conscient de notre incapacité à assurer le loyer, car le montant qu’on nous exigeait dépassait de loin notre chiffre d’affaires mensuel. Nous avons écrit des lettres adressées à l’OBR pour demander la révision des tarifs », déplore Marc Manirakiza, faisant le commerce général au marché de Gitega.

Et les tensions naquirent…

Entre les occupants et les sous-locataires des stands, cette mesure introduite avec le budget général de l’Etat, exercice 2023/2024, avant d’être révisée en décembre 2023, a provoqué des dissensions. Pour les premiers, ils étaient heureux d’être dorénavant les propriétaires des stands où ils exerçaient leurs activités commerciales, alors que les seconds broyaient du noir après avoir perdu leurs places sans une autre forme de procès. « Certains étaient à deux doigts de sombrer dans la dépression puisqu’il était inconcevable de « se faire spolier » au grand jour. Imaginez rentrer bredouille après avoir investi plus de 2 millions FBu dans l’aménagement de son stand acquis avec l’accord de la commune », relate toujours Geneviève Ndayisenga, commerçante au marché de Ngozi.

De manière inattendue, poursuit-elle, l’OBR a débarqué pour enregistrer les stands et leurs occupants, avant de leur faire signer des contrats pour qu’ils puissent devenir désormais les locataires de l’Etat, au grand dam de leurs anciens sous-locataires.

Toutefois, de telles situations litigieuses entre occupants et sous-locataires ont pu être résolues à travers des arrangements. Reconnaissant les bonnes relations et afin de rembourser les dépenses subies lors de l’aménagement du stand, note Christine Ngendakumana, également commerçante à Ngozi.

Certains occupants ont jugé sage de verser une somme particulière à leurs anciens sous-locataires, comme moyen d’achat du stand, sous la supervision d’une commission qui avait été mis en place pour faciliter les dialogues entre les parties en conflit.

Cela étant, rappelle Samson Nkurunziza, commissaire du marché de Ngozi, ladite commission a pu régler « certaines mésententes mais des problèmes ont persisté car le contexte était plutôt complexe. »  

D’après Radjabu Havyarimana, représentant des commerçants et président de la Chambre fédérale du commerce et de l’industrie (CFCIB) à Ngozi, après la construction du marché de Ngozi, la commune a offert des contrats de location à ceux qui le désiraient, moyennant paiement d’une somme variant entre 200 milles et 800 milles FBu, selon l’emplacement de l’échoppe : « À l’intérieur du marché, il y’a des stands qu’au début l’acquéreur devrait payer entre 25.000 FBu et 15.000 FBu pour l’octroi d’un contrat de location, mais se charge de son aménagement en bois, ce qui entraine d’autres dépenses considérables. »

Et de poursuivre : « Avec la menace des vagues d’incendies qui ont ravagé les marchés à travers le pays en 2013, les autorités provinciales ont obligé les acquéreurs des stands à les ériger en tôles dans un bref délai, un investissement qui coûte un bras, puisque l’on devrait débourser au moins 2 millions Fbu. A cela s’ajoute les frais de location mensuels qui s’élèvent entre 5.000 et 10.000Fbu. N’ayant pas d’autres choix, certains ont vendu leurs parcelles ou contracté des crédits auprès des institutions habilitées pour parvenir à supporter toutes ces dépenses. »

Exerçant ses activités commerciales depuis 2009 dans ce même marché de Ngozi, Christine Ngendakumana fait savoir qu’un commerçant pouvait s’acquérir un stand de la part du locataire (ayant un contrat de location émanant de la commune) moyennant paiement d’une certaine somme : « Certains stands s’achetaient entre 800 milles Fbu ou plus à cette époque. Mais les deux parties devraient recourir au transfert de propriétés locatives au niveau de la commune, moyennant paiement de 6% du prix d’achat du stand destiné au trésor communal. C’est à ce stade que l’acquéreur recevait un contrat comme locataire de la commune. »

La sous-location en question

Au sein des marchés gérés par l’Etat, certains acquéreurs ont opté pour la sous-location de leurs stands ou leurs échoppes pour diverses raisons. Se retrouvant dans l’incapacité d’exercer le commerce souvent suite à une faillite, la location de leurs espaces acquis de la part de la commune se présente pour les uns comme une bouée de sauvetage. « Des échoppes et stands sont sous-louées entre 50 milles, 100 milles, 200 milles Fbu ou plus, selon leur emplacement. Dans certains cas, l’occupant supporte aussi la charge des frais de location à la commune », indique une commerçante rencontrée au marché de Gitega.

Un autre commerçant exerçant son métier à Ngozi reconnaît que de tels cas existent aussi dans cette province. Sous anonymat, il donne l’exemple des enfants ayant perdu leurs parents locataires des échoppes ou stands se trouvant au marché. Pour lui, les retirer tout droit sur ce que leurs défunts parents leur avaient laissé – puisqu’ils ne sont plus capables d’y exercer le commerce – est injuste. « La sous-location de leurs échoppes et stands constituent en quelque sorte leur planche de salut, du fait du déséquilibre subi après la perte de leurs géniteurs, qui subvenaient à tous leurs besoins. »

À Ngozi, un autre commerçant, qui lui aussi a requis l’anonymat, affirme que même les fonctionnaires font la sous-location, une source de revenus qui s’ajoute à leurs salaires mensuels. Ici, il indique que certains constatent qu’ils ne peuvent pas pratiquer le commerce simultanément avec leurs fonctions et préfèrent confier leurs stands ou leurs échoppes à d’autres commerçants, « en percevant mensuellement les frais de location, afin de joindre les deux bouts du mois. D’autres fonctionnaires investissent aussi dans la sous-location, pour qu’une fois rentrés en retraite, ils puissent récupérer leurs échoppes ou leurs stands, et y faire le commerce tranquillement. »

Malgré toutes ces réalités, une autre source sur place à Ngozi signale qu’il y’a eu « une attribution frauduleuse des places au niveau de certains marchés de cette province. Selon toujours cette source, des gens haut placés dans cette ville ont acquis parfois de façon illégale beaucoup de stands ou échoppes, et ont procédé à leur sous-location. »

D’après un juriste, du nom de Pasteur Mutore, qui s’est exprimé dans les colonnes de l’hebdomadaire Burundi Eco, la sous-location n’est pas permise dans les affaires publiques, donc elle ne peut en aucun cas être considéré comme un investissement. « C’est plutôt un vol à l’endroit du propriétaire qu’est le gouvernement. C’est pourquoi, selon lui, tant qu’on n’est pas dans les normes, on n’a pas grand-chose à réclamer. », souligne-t-il.

Le bout du tunnel ?

S’il y’a une nouvelle qui aura plu en début de cette année à la quasi-majorité des personnes exerçant leurs activités dans les marchés érigés par l’Etat, la levée de la mesure de l’OBR d’attribuer les places aux marchés à leurs occupants, ainsi que la revue des tarifs de location des stands et des échoppes occupent une place de choix. À en croire les commerçants rencontrés dans les marchés de Gitega et Ngozi, cette décision du gouvernement semble redorer leur blason.

En effet, selon l’ordonnance ministérielle du 31/12/2023, les loyers mensuels sont constitués du double de ceux qui étaient payés avant le 1er juillet 2023, et désormais les recettes seront partagées en part-proportionnelle entre la commune et l’OBR.

Nadia Bukuru, qui vend les ustensiles de cuisine au marché de Gitega ne cache pas sa joie suite à cette mesure : « On est plus que réjoui d’entendre que finalement nos doléances ont été reçues. Les tarifs auparavant fixés ne tenaient pas compte de nos réalités. Dorénavant, je paierai 23.000 Fbu/mois au lieu de 100.000 Fbu/mois. »

Le même enthousiasme s’observe aussi chez les commerçants travaillant au marché de Ngozi. Radjabu Havyarimana, représentant des commerçants et président de la Chambre fédérale du commerce et de l’industrie (CFCIB) à Ngozi salue cette décision qui « répond aux préoccupations soulevées en tenant compte des intérêts de tout un chacun. »

Quid de la levée de la mesure d’attribuer les places aux marchés à leurs occupants ? Jusqu’au 1er février 2023, sa mise en application était toujours en cours. Selon les commerçants rencontrés au sein des marchés de Gitega et Ngozi, cette décision est plutôt salutaire puisqu’elle rétablit chacun dans ses droits : « On travaille désormais sans se plaindre comme avant, car personne n’occupe plus la place qui ne lui appartient pas », apprécie Egide Kwizera, un commerçant de Gitega.

Néanmoins, souligne Samson Nkurunziza, commissaire du marché de Ngozi, certains occupants qui avaient déjà signé des contrats avec l’OBR se refusent à l’évidence, prétextant que c’est l’Etat qui leur avait confié ces espaces : « À cet effet, une commission a été mise en place pour régler de telles situations. En cas de force majeure, des autorités communales et provinciale interviennent. Normalement, il y’a un délai de préavis de 3 mois accordé, afin d’éviter le désordre dans la remise et la reprise du stand ou de l’échoppe. »

En outre, dans ses articles 2 et 5, ladite ordonnance définit bel et bien le rôle de l’administration locale pour étudier les modalités de la mise en œuvre de la loi sur les finances publiques en ce qui concerne la collecte des recettes dans les marchés. Ainsi, l’administration locale a la mission d’actualiser la liste des occupants à fournir à l’OBR pour la signature des contrats. Tout contentieux en rapport avec l’occupation d’un stand, shop ou tout autre espace du marché né à partir du 1er juillet 2023 est analysé par l’autorité communale.

L’autorité provinciale est à pied d’œuvre

Désiré Minani, gouverneur de la province Ngozi

À Ngozi, ceux qui avaient déjà payé le loyer à l’OBR seront remboursés, de manière à ce qu’ils aient droit à une période pendant laquelle travailler dans leur stand ou échoppe respectif sans payer les frais de location proportionnels aux montants déjà engagés, assure Désiré Minani, gouverneur de cette province. Celui-ci invite plutôt la population « à avoir l’esprit d’équité, en évitant d’être propriétaires de plusieurs stands ou échoppes au détriment des autres commerçants. »

Quant à Venant Manirambona, gouverneur de Gitega, un rapport d’identification des nouveaux occupants selon l’ordonnance ministérielle a déjà été établi et sera soumis à l’OBR, en vue de la préparation de nouveaux contrats. Il rappelle que personne n’a le droit d’occuper plus d’un stand ou échoppe et que la sous-location est interdite. « Il y’a une commission qui a été mise sur pied pour évaluer les dépenses que le propriétaire du stand a supporté dans son aménagement, afin de le rembourser lorsqu’il ne sera pas capable d’y effectuer le commerce », précise-t-il.

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