La hausse incontrôlée des loyers devient insoutenable pour une majorité des citadins de la ville de Bujumbura. Entre inflation galopante, pénurie de logements abordables et absence de régulation, les habitants dénoncent une situation qui menace leur stabilité sociale et économique. Propriétaires & locataires à couteaux tirés, manque de perspectives et politiques en panne. Plongée dans une crise silencieuse qui ne cesse de s’aggraver…
À Bujumbura, la capitale économique du Burundi, les loyers s’envolent à une vitesse vertigineuse, laissant derrière eux une population exsangue. Ce qui était autrefois une dépense maîtrisable devient aujourd’hui un gouffre financier pour des milliers de familles : « Mon loyer a doublé en moins d’un an, passant de 200.000 à 400.000 BIF. Je suis enseignant, mon salaire n’a pas bougé. Je dois maintenant choisir entre nourrir mes enfants ou payer le loyer », confie M.G, habitant au quartier Nyakabiga.
Pire encore, les loyers explosent dans plusieurs quartiers et des vies basculent. C.N, mère célibataire raconte son expulsion : « Le propriétaire voulait augmenter le loyer de 150.000 BIF. J’ai refusé. Trois jours plus tard, mes affaires étaient dehors. Je vis maintenant chez ma sœur, à l’étroit avec mes deux enfants. »
Ainsi, l’étau se resserre chez de nombreux citadins à la recherche d’une maison d’habitation à louer, avec l’afflux des Congolais à Bujumbura fuyant la guerre à l’Est de la RDC. Suite à cette situation, certains propriétaires ont doublé, voire triplé les loyers, affirment des citadins interrogés, disant être pris en sandwich entre des loyers qui grimpent et des revenus stagnants: «Mon salaire ne suffit plus. Le loyer absorbe 70 % de mes revenus. Je suis endetté et je ne peux plus payer les soins médicaux de ma femme», regrette J.N, un fonctionnaire croisé en plein centre-ville Bujumbura.
Instabilité sociale croissante
Au bout du rouleau, certains citadins sont contraints de se loger dans des conditions précaires. A.N, étudiante, déplore qu’elle n’a aujourd’hui plus de choix face à la flambée des loyers : « Je partage une chambre avec trois autres filles. Le propriétaire a augmenté le loyer sans préavis. On vit dans l’insalubrité, mais on n’a pas le choix. »
J.M est vendeuse ambulante à Bujumbura. Depuis son expulsion de la maison, elle ne sait plus à quel saint se vouer : « Je dors dans un kiosque depuis que j’ai été expulsée. Je n’ai pas les moyens de louer, même une chambrette. »
Dans ce contexte, les conflits locatifs se multiplient, signale A.M, un notable collinaire : « Les litiges entre bailleurs et locataires explosent. On traite des dizaines de cas par semaine. Les gens sont désespérés. »
Pour l’Association burundaise des consommateurs (ABUCO), cette situation profite aux propriétaires des maisons au grand dam des locataires et de l’Etat. Noël Nkurunziza, secrétaire général de l’ABUCO, se lamente que la flambée des loyers dure depuis beaucoup de temps, et que rien n’est encore entrepris pour stopper ce phénomène. M. Nkurunziza appelle l’Etat à jouer son rôle pour limiter la spéculation sur les loyers qui n’est là que pour l’intérêt des propriétaires des maisons : « On constate qu’avec la hausse des loyers, le consommateur perd, et l’Etat ne gagne pas sur les redevances qu’il devait gagner sur les loyers, d’autant plus que ces augmentations ne sont pas signalées à qui de droit. Donc, je pense qu’il faut que le service de l’Etat mette de l’ordre pour que chacun gagne son compte que ce soit le consommateur, que ce soit les propriétaires des maisons, mais aussi l’Etat dans les prélèvements des taxes, qui doit être fait sur les loyers. »
Un marché locatif en roue libre
Cependant, le secrétaire général du gouvernement avait annoncé la mise en place imminente d’une structure chargée de résoudre les conflits liés au contrat du bail. Lors d’une conférence publique animée par les porte-parole des institutions, le 28 mars dernier, Jérôme Niyonzima a précisé que la convention signée entre locataires et bailleurs qui n’est pas conforme à la loi n’aura pas de garantie : « Le Conseil des ministres a fait une étude sur la question en rapport avec la location des maisons, les loyers et la manière de faire le suivi. Il a mis en place une commission qui va étudier l’instauration d’une agence en charge de régulation et de contrôle des transactions immobilières, ARCTI en sigle. »
Bien plus, a signalé aux propriétaires des maisons à louer, Jérôme Niyonzima, secrétaire général et porte-parole du gouvernement, la hausse incontrôlée des loyers est une action qui nuit au bien-être de la population : « Je fais un clin d’œil aux locataires ainsi qu’aux bailleurs qu’ils fassent à ce que les contrats de bail soient authentifiés, sinon, s’ils continuent de le faire en privé, les locataires seront toujours refoulés sans ménagement. »
Toutefois, rappelle Maître Salvator Minani, juriste de formation, le contrat de bail est l’une des conventions considérées comme des lois pour les personnes qui l’appliquent, comme le dispose l’article 33 du code civil livre III. Dans un entretien qu’il a accordé à la radio Isanganiro, ce juriste de formation indique que l’article 33 stipule également que le contrat de bail est révoqué par consentement mutuel du bailleur et du locataire, sans l’intervention des tiers. Il souligne qu’en 1980, il y a eu un décret-loi n° 1/65, du 16 décembre 1980, qui a abrogé les autres textes antérieurs. Et ce texte a établi implicitement ce qu’on appelle le principe de la liberté pour la fixation des loyers entre les parties au contrat : « Autant dire qu’aujourd’hui, ce qui est mis en pratique, c’est la fixation du prix entre le propriétaire et la personne qui veut louer la maison. Comme le principe est la liberté entre le bailleur et le locataire, et bien nous parlons de l’article 33 du code civil livre III, lui-même, qui dit que les conventions légalement formées tiennent lieu de loi à ceux qui les ont faites, et que ces conventions ne peuvent être révoquées que dans le consentement mutuel. Lorsque vous exploitez cette disposition, vous allez comprendre que les deux personnes qui se sont convenues sur la chose à louer qui est la maison, et le prix de cette allocation s’entendent, ces personnes, sans que l’État n’intervienne. »
En ce qui est de la fixation des loyers et la période de leurs revue, M. Minani précise que la période est entendue entre les parties contractantes : « C’est ça même la liberté entre les parties. Donc, ce sont les parties qui s’entendent, et les modalités du paiement et la période. Les modalités du paiement, ça peut être au début du mois ou à la fin du mois. Le montant, vous vous convenez vous-même, si vous tombez d’accord sur un montant, personne ne va venir et dire, eh bien, son montant n’est pas valable. Dans cette convention, entre les deux personnes qui devient une loi, cette fois-ci, les parties mettent les règles à suivre. »
Pour ce, poursuit Salvator Minani, les parties peuvent se mettre d’accord sur une clause par laquelle le locataire accepte de consentir un préavis d’une certaine période avant de remettre la maison à son bailleur : « Pendant cette période, vous n’allez pas payer le loyer, vous allez vous préparer à chercher une autre maison. Ça, c’est une règle qu’on peut mettre dans cette convention. On peut aussi dire, lorsque vous aurez consommé l’avance sans payer le loyer mensuel convenu, moi, je vais supposer que finalement, vous quittez. Vous pouvez mettre tout ce qui peut vous arranger pourvu que vous vous y convenez et pourvu que vous respectiez la loi. »
A propos de l’instauration d’une agence de régulation, de contrôle et de transactions immobilières, Maître Minani indique que le gouvernement devrait fixer un plafond du loyer tout en tenant compte des standards des quartiers, et cela pour le bien du locataire et du bailleur. « Aujourd’hui, si l’État veut revenir, c’est bien d’ailleurs pour les locataires, parce que le loyer des maisons monte d’une façon exponentielle, ce qui n’est pas bon. Mais, je pense personnellement que pour le bien du locataire, il faudrait que le gouvernement fixe dans tel quartier, est-ce que c’est le standing, est-ce que c’est le moins standing, c’est quel type de quartier et quel devrait être le plafond. L’État peut mettre ce que nous appelons le plafond, pas au minimum, parce que s’il le met au minimum, les propriétaires vont exagérer quant au plafond. Mais la problématique qu’il y a, l’État, des fois, ne sait pas le coût de la construction de la maison, alors que le propriétaire lui-même, qui sait les moyens qu’il a engagés, veut les récupérer d’une manière ou d’une autre, y compris par les frais ou le montant du loyer lui-même. »
Si l’État veut intervenir d’une façon plus ou moins équitable et correcte, logique aussi, recommande Salvator Minani, il faut régler d’autres problèmes, notamment les coûts des matériaux de construction : « Mais si l’État ne parvient pas à régler ces questions fondamentales, il ne faudra pas non plus que celui qui a construit sa maison subisse un préjudice par l’imposition d’un prix qui n’est pas équitable. », pointe-t-il.
Une flambée nourrie par des dérèglements profonds
Le Burundi est pris dans une spirale inflationniste qui ne laisse aucun secteur indemne. Selon les derniers chiffres de l’Institut National de Statistiques (INSBU), l’inflation annuelle a atteint 35,4 % en juillet 2025, contre 29 % en avril. L’indice des prix à la consommation grimpe sans relâche, entraînant dans son sillage les loyers, les denrées alimentaires, les transports et les services essentiels.
La dépréciation de la monnaie burundaise en remet une couche : une dépréciation d’environ 38,28 % face au dollar en janvier 2024 a eu un effet domino sur l’ensemble de l’économie. Les matériaux importés coûtent plus cher, les marges des entrepreneurs fondent, et les loyers deviennent le dernier levier de rentabilité. Dans ce contexte, les propriétaires répercutent mécaniquement la hausse des coûts sur les locataires, sans encadrement ni garde-fou. Résultat : des loyers qui explosent, des familles qui s’effondrent.
Cette flambée des matériaux de construction, alimentée par la dépréciation du franc burundais et la dépendance aux importations, rend tout projet immobilier hors de portée pour les petits promoteurs. T.B, propriétaire à Bwiza, témoigne : « Je ne peux plus entretenir mes maisons. Le coût des matériaux est insoutenable. Si je n’augmente pas les loyers, je perds tout. »
Pour Evariste Ngayimpenda, démographe, cette hausse des loyers est inévitable parce que le marché immobilier est extrêmement dépendant du cours de la monnaie burundaise. Selon lui, même la brique qui est supposée être une production locale ne l’est pas tout à fait, à partir du moment où pour la transporter, il faut des camions remplis du carburant.
A la moindre crise du carburant, poursuit-t-il, le coût de la brique est automatiquement affecté. « Si on va du côté des tôles, ça sera la même chose. Si on va du côté des fers à béton, ça va être la même chose. Si on va du côté du coût des maçons et des ouvriers, c’est exactement la même chose. A moins de 5 ans, les salaires ont doublé. Donc c’est tout à fait normal que les prix des loyers doublent. »
Toutefois, explique M. Ngayimpenda dans un entretien accordé à la télévision Isanganiro, ce qui est à l’origine de cette situation, c’est d’abord la croissance urbaine qui est tout à fait un phénomène normal, mais aussi l’augmentation des personnes de troisième âge dans les villes. Et tout cela, renchérit-t-il, produit nécessairement un impact sur l’offre et surtout la demande du logement : « Autant les locataires se plaignent de la hausse des loyers, autant les propriétaires se plaignent que ce qu’ils reçoivent est absolument insuffisant pour rembourser les crédits qu’ils ont dû contracter. Mais en réalité, il faut considérer cela comme une manifestation sectorielle du processus d’appauvrissement général de la société burundaise. »
Comme solution, recommande Evariste Ngayimpenda, il faudrait que l’État fasse un effort de mise en place des parcelles à bon marché et à crédit : « Le plus important, il faut absolument que l’État pense à promouvoir le tissu économique. Le tissu économique, c’est le tissu industriel pour faciliter la fluidité des mouvements et du transport, et par-dessus tout, créer l’emploi, en améliorant le climat des affaires, en sécurisant les investissements, qu’ils soient intérieurs, qu’ils soient extérieurs, et surtout en trouvant des mécanismes beaucoup plus attractifs pour les investissements de manière à ce qu’il y ait une impulsion dans le secteur de l’emploi. »
